개인회생 글 더 보기 · 2026.10.18 · 법무사 안인혁 체크

전세보증금도 재산인가요? 청산가치와 월세 이사 정리

개인회생에서 전세보증금이 청산가치로 잡히는 구조, 전세대출이 낀 경우와 소액임차인 보호의 일반론, 월세로 옮길 때 고려할 점을 표로 정리했습니다.

핵심 3줄

전세보증금이 왜 재산에 들어가나요?

상담에서 가장 먼저 받는 질문이 이것입니다. 법은 지금 가진 재산뿐 아니라, 이미 생긴 원인으로 나중에 받을 권리도 재산으로 봅니다(채무자회생법 제580조 제1항 제1호). 집주인에게 보증금을 돌려받을 권리가 그렇습니다.

개인회생은 재산이 있으면 그 가치 이상을 변제해야 한다는 원칙이 있습니다(제614조). 그래서 보증금도 재산목록에 적고 청산가치를 계산합니다.

상담에서 많이 듣는 걱정은 집을 빼앗기느냐는 것입니다. 보증금이 재산으로 잡힌다고 집을 팔아야 한다는 뜻은 아닙니다. 그 가치를 변제 총액에 반영한다는 의미입니다.

소액임차인 보호는 주택임대차보호법에 지역별 기준이 있다는 수준으로만 이해해 두세요. 보증금이 기준 이하이고 요건을 갖추면 일부가 보호됩니다. 구체적 금액은 지역과 시점에 따라 달라서, 계약서와 주소로 확인해야 합니다.

아래는 실제 결과와 다를 수 있는 가상 예시입니다. 월 소득 250만 원, 1인 가구를 가정합니다.

청산가치가 변제 총액보다 크면 변제금을 올리는 방향으로 계획을 조정하게 됩니다. 변제 기간은 3년이 원칙이고 최대 5년까지 늘 수 있습니다. 그래서 신청 전에 보증금과 대출 잔액부터 확인합니다.

전세에서 월세로 옮기면 보증금을 돌려받아 현금이 생깁니다. 그 돈은 재산이므로 개인회생 중이라면 쓰임을 법원에 설명할 수 있어야 합니다. 월세는 생활비 항목이라 소득에서 낼 수 있는지도 확인해야 합니다.

월세가 높아지면 생활비가 늘어 가용소득이 줄 수 있습니다. 인정 생계비는 1인 1,538,543원, 2인 2,519,575원이라 월세까지 감당되는지 따져 보세요.

임대차계약서는 재산 확인 서류로 내게 됩니다. 이사 전에 먼저 알려 상의하는 것이 안전합니다.

반대로 월세에서 전세로 옮기며 새로 대출을 받는 일은 신중해야 합니다. 개인회생은 대출이 아니라 법원 절차이고, 변제 중 새 채무는 계획에 부담이 됩니다. 이사 계획이 있다면 계약 전에 먼저 상담하세요.

보증금 때문에 개인회생이 안 되나요?

신청이 막히는 것은 아닙니다. 보증금이 재산으로 잡히면 그 가치 이상을 변제하도록 계획이 짜입니다.

전세 만기가 신청 중에 오면 어떻게 하나요?

돌려받는 보증금은 재산이라 그냥 쓰시면 안 됩니다. 만기 전에 계획과 맞춰 처리 방법을 상의하세요.

보증금 서류가 없으면 어떻게 하나요?

임대차계약서 사본이 필요합니다. 없으면 집주인이나 중개사무소에 사본을 요청하거나 확정일자 기록을 확인할 수 있습니다. 전세대출을 받았다면 대출 잔액을 보여 주는 확인서도 함께 준비하세요.

근거: 채무자회생법 제580조 제1항 제1호, 제614조 / 주택임대차보호법(소액임차인 최우선변제) / 2026년 기준중위소득 60% 인정 생계비(보건복지부 고시)

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