개인회생 글 더 보기 · 2026.10.20 · 법무사 안인혁 체크
최우선변제금액 2026, 지역별로 보증금 얼마까지 보호되나요?
2026년 시행령 기준 최우선변제금액을 지역별 표로 정리하고, 보증금이 기준을 넘을 때와 개인회생·파산에서 임차보증금이 재산으로 잡히는 방식을 조문 중심으로 설명합니다.
한 줄 답서울 5,500만원, 과밀억제권역 등 4,800만원, 광역시 등 2,800만원, 그 밖의 지역 2,500만원까지이며 보증금이 기준 이하일 때만 해당합니다.
- 최우선변제금은 보증금이 지역 기준 이하일 때 경매에서 담보물권자보다 먼저 받는 일정액이고, 서울은 5,500만원입니다.
- 개인회생·파산에서 임차보증금은 재산이지만, 이 범위 안의 금액은 면제를 신청할 수 있도록 법이 정해 두고 있습니다.
- 월 소득·가구원 수·채무 총액 세 가지면 가능한지부터 알 수 있습니다.
최우선변제금액 2026년 지역별 금액은 얼마인가요?
현재 시행 중인 기준은 서울 5,500만원, 과밀억제권역 등 4,800만원, 광역시 등 2,800만원, 그 밖의 지역 2,500만원입니다. 최우선변제금이란 소액 임차인이 경매에서 다른 담보물권자보다 먼저 돌려받는 보증금 중 일정액입니다(주택임대차보호법 제8조).
| 지역 | 보증금이 이 금액 이하 | 먼저 받는 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 | 4,800만원 |
| 광역시·안산·광주시·파주·이천·평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
과밀억제권역에서 서울은 빠지고, 광역시 구간에서는 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역이 빠집니다. 인천처럼 걸쳐 있는 곳은 시행령 문구로 내 주소의 구간을 확인해야 합니다.
기준이 바뀔 때마다 시행 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 규정을 적용한다는 경과조치가 붙습니다. 근저당이 언제 설정됐는지에 따라 적용되는 표가 다를 수 있습니다.
내 경우는? 보증금이 기준을 넘으면 어떻게 되나요?
보증금이 기준 이하이고 경매신청 등기 전에 이사와 전입신고를 마쳤어야 먼저 받을 수 있습니다.
| 상황 | 보통 어떻게 되나 | 다음에 할 일 |
|---|---|---|
| 보증금이 기준 이하, 전입 완료 | 지역별 일정액을 먼저 받음 | 계약서·주민등록초본 확인 |
| 보증금이 기준 초과 | 최우선변제 대상이 아님 | 확정일자 여부 확인 |
| 경매신청 등기 뒤에 전입 | 법이 정한 요건을 못 갖춤 | 전입일과 등기일 비교 |
| 집값이 낮은 경우 | 집값의 2분의 1까지만 보호 | 매각가 예상 확인 |
보증금이 기준을 넘어도 이사·전입신고와 확정일자를 갖췄다면 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있습니다(같은 법 제3조의2 제2항). 다만 이 경우는 최우선변제와 다른 권리입니다.
개인회생에서 임차보증금은 재산으로 어떻게 잡히나요?
임차보증금은 돌려받을 권리여서 재산으로 보고, 변제계획의 총액은 청산가치 이상이어야 합니다. 청산가치란 지금 파산했을 때 채권자에게 돌아갈 재산 가치입니다(채무자회생법 제614조 제1항 제4호).
법은 파산재단의 면제재산 규정을 개인회생재단에도 준용합니다(제580조 제3항). 법원은 채무자의 신청에 따라 주거용 임차보증금반환청구권 중 최우선변제 범위의 금액을 재산에서 면제할 수 있고, 그 금액은 주택가격의 2분의 1을 넘지 못합니다(제383조 제2항, 시행령 제16조).
| 서울 보증금(가상) | 면제 범위 | 계산상 남는 재산 |
|---|---|---|
| 5,000만원 | 5,000만원 전부 | 0원 |
| 6,000만원 | 5,500만원 | 500만원 |
| 1억 7,000만원 | 기준 초과로 없음 | 전액 검토 |
위 표는 가상 예시이고, 실제 반영 방식은 법원과 사건에 따라 달라 접수 전에 확인합니다.
개인파산에서는 보증금이 어떻게 되나요?
파산에서도 같은 범위를 면제재산으로 신청할 수 있습니다. 신청은 파산신청일 이후 파산선고 후 14일 이내에 면제재산목록과 소명 자료를 붙여 해야 합니다(제383조 제3항).
법무사는 개인회생·개인파산 신청 대리와 신청서·변제계획안 작성, 보정 대응을 맡습니다. 법원 기일에서의 진술 대리는 하지 않습니다(법무사법 제2조).
정리하면
- 2026년 기준 최우선변제금은 서울 5,500만원부터 그 밖의 지역 2,500만원까지 네 구간입니다.
- 보증금이 구간 기준을 넘으면 최우선변제 대상이 아니고, 집값의 2분의 1이 한도입니다.
- 개인회생·파산에서는 이 범위의 보증금을 면제재산으로 신청할 수 있습니다.
- 지금 확인할 것은 하나, 내 소득·가구원·채무 총액으로 가능한지입니다.
자주 묻는 질문
전입신고를 경매가 시작된 뒤에 하면 어떻게 되나요?
보증금이 기준을 조금만 넘어도 전혀 못 받나요?
상담을 신청하면 무엇을 알려주나요?
근거: 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제8조 / 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조 및 부칙(2026년 7월 1일 시행) / 채무자회생법 제383조, 제580조, 제614조 / 채무자회생법 시행령 제16조 / 법무사법 제2조.
이 문제로 상담 신청
이름과 연락처만 남겨 주시면 1시간 안에 연락드립니다. 24시간 접수, 상담 무료, 위임 의무 없음.
- 신청
- 확인 연락
- 되는지·비용 서면 안내
다른 칼럼
개인회생개인회생 암보험 해지해야 하나요? 환급금과 진단금 처리
개인회생을 하면서 암보험을 해지해야 하는지, 해약환급금은 어떻게 반영되는지, 진단금을 받는 시점에 따라 어떻게 다뤄지는지 표로 정리했습니다.
개인회생안산 개인회생 조건, 직장인은 회사에 알려지나요? 표로 정리
안산에 사는 직장인이 개인회생을 신청할 수 있는 조건과 회사가 알게 될 수 있는 경로, 월급 압류금지 구간을 표로 정리했습니다. 법원이 회사에 따로 알리는지도 다룹니다.
개인회생개인회생 시 배우자 명의 통장, 신고해야 하나요?
개인회생을 준비할 때 배우자 명의 통장에 내 돈이 들어 있거나 월급이 입금되는 경우, 재산과 소득으로 어떻게 보는지와 준비할 서류를 상황별 표로 정리했습니다.